La reprise observée depuis le début de l'année des constructions de logement en France commence à avoir du plomb dans l'elle...

Après un bon en avant de + 14,6% durant la période mars-mai 2010, la construction immobilière française connait désormais une baisse de - 0,3% au cours du second trimestre 2010, comparé à un an plus tôt.

Selon le secrétaire d'Etat au logement Benoist Apparu, la conjoncture économique nationale est fragile pour les professionnels de la construction. D'après lui, l'embellie du nombre de permis de construire délivré est un véritable signal positif pour la profession, un espoir toutefois pas encore concrétisé dans les faits.

Le déséquilibre entre l'offre et la demande, reste encore conséquent en France, les biens immobiliers sur le marché étant beaucoup moins nombreux que les acheteurs potentiels.

Pour Michel Mouillart, professeur d'économie dans l'université de Paris X-Nanterre, en affichant un volume de mises en chantier établi à 70.281 unités, la stagnation semble être de mise pour ce deuxième trimestre 2010 par rapport aux trois mois précédents. L'une des raisons de cette stagnation sectorielle est, selon l'économiste, à chercher du coté du gel des crédits qui a eu comme répercussion une diminution des constructions de logements collectifs sociaux.

Et les dernières décisions gouvernementales ne vont pas changer la situation tant la rigueur semble devoir s'imposer à travers la réduction, voire la suppression de plusieurs mesures de soutien concernant l'immobilier neuf. La fin du doublement du prêt à taux zéro aurait ainsi contribué à faire chuter de 17,4% les mises en chantier durant le mois de juin 2010, stoppant net la relance enregistrée lors des mois précédents.

Les chiffres sont accablants, en un an le nombre de lancement de constructions a dégringolé a 295.981, bien loin de l'objectif gouvernemental de 500 000. A titre de comparaison, les mises en chantier des années précédentes étaient de 297.000 en 2009, 368.000 en 2008 et 435.000 en 2007.

Face à cette situation alarmante, certains secteurs immobiliers tirent leur épingle du jeu, tels que la vente de logement ancien dont les prix ont progressé de 8,5% (chiffre Century 21), de même pour les permis de construire qui ont augmenté de 15,5% en un seul semestre. Reste à savoir comment ce secteur d'activité arrivera à se relancer après le récent désengagement de l'Etat à son égard...

Le fait semble désormais être acquis, la hausse des prix de l'immobilier retrouve le devant de la scène et s'affiche tant à Paris qu'en province. Pronostiquant une évolution disparate pour l'ensemble du territoire, les notaires prévoient toutefois, pour les mois à venir, une progression marquée des prix immobiliers parisiens.

Après une année 2009 mouvementée, le marché immobilier ancien semble s'être refait une santé, entrainant dans son sillage une hausse globale de ses prix. Dévoilée ce mardi 27 juillet 2010, la dernière note de conjoncture mensuelle des notaires devrait ainsi fortement déplaire aux potentiels acquéreurs en prévoyant, à plus ou moins courts termes, une tendance majoritairement haussière pour le marché immobilier 2010. Si l'évolution des prix attendue en province se veut certes disparate (allant d'un recul des prix à une hausse comprise entre 5 et 6%), c'est à Paris que la progression devrait fortement se manifester. Selon les notaires, le prix moyen des appartements parisiens pourrait s'établir à 6.500 euros le mètre carré, dépassant ainsi les niveaux enregistrés fin 2008.

Outre les prévisions pour l'année 2010, les notaires de France dressent également le bilan du premier trimestre 2010. Face à une hausse des prix immobiliers dominante, certaines villes ont toutefois continué à enregistrer, en variation annuelle, quelques baisses significatives. Ce fut notamment le cas de Limoges (-7% pour ses appartements, -11,3% pour ses maisons), Caen (-5,4% pour les appartements), Tours (-7,8% pour les appartements) ou encore de Grenoble (-0,6% pour les appartements, -12,4% pour les maisons anciennes).

Apparaissant relativement variable tant pour les maisons que pour les appartements, la tendance haussière reste toutefois prédominante sur ce premier trimestre 2010. Concernant le prix des appartements, si des villes comme Nantes (+0,2%), Clermont-Ferrand (+0,5%) ou Rennes (-0,1%) affichent une certaines stabilité, d'autres comme Paris (+1,7%), Lyon (+3,7%) mais surtout Reims (+5%) et Montpellier (+7,4%) présentent une nette progression.

Le constat est le même pour les maisons dont le prix moyen semble avoir adopté, toujours en variation annuelle, un certain équilibre à Rouen (+0,3%) ou en Ile-de-France (+0,5%) tout en enregistrant une forte hausse à Bordeaux (+6,5%), Dijon (+10%) ou encore Saint-Etienne (+11,9%).

« Deux facteurs semblent influer sur la reprise du marché: des taux d'intérêt historiquement bas et le manque de logements par rapport à la demande », indiquent les notaires dans leur note de conjoncture. Sur le front des transactions, ces derniers estiment que le marché de l'immobilier ancien pourrait retrouver son niveau de 2008 en enregistrant, sur l'ensemble de l'année, un volume de ventes proche de 700.000 unités.

Réaliser un devis de diagnostic immobilier (DPE, diagnostic électrique, etc.), renforcer l'isolation de son logement ou encore opter pour une source d'énergie renouvelable (panneau solaire, éolienne, etc.), les particuliers disposent de bon nombre de moyens pour réduire leur facture énergétique. Cheval de bataille du Grenelle de l'Environnement mais également véritable tendance immobilière, les logements économes en énergie et appliquant une consommation raisonnée pourront bientôt compter sur un allié supplémentaire : le Nucleus.

Développé par le groupe américain General Electric, le Nucleus pourrait bien venir suppléer le diagnostic immobilier DPE dans sa quête de la consommation énergétique intelligente. De taille relativement réduite (10 centimètres de haut environ), le Nucleus est un petit boitier qui vient se brancher sur une prise électrique. Une fois installé, le boitier collectera tout un ensemble de données liées à la consommation du logement (énergie actuellement consommée, détail des postes de dépense, mise en mémoire de la consommation enregistrée lors des 3 dernières années, etc.) afin de permettre une gestion raisonnée de cette dernière.

Muni d'un port Ethernet et de systèmes de transmission sans fil (notamment Wifi), Nucleus ne se contente donc pas de recueillir des informations mais, et c'est bien là son véritable « atout sur la concurrence », les communique également sur l'ordinateur ou le téléphone portable de l'utilisateur. Connecté en temps réel avec la consommation énergétique de son logement, le particulier pourra ainsi se livrer à une gestion énergétique performante de son habitat en analysant par exemple l'implication réelle de chacun de ses appareils électriques.

Prochainement commercialisé aux Etats-Unis par le pôle Ecomagination de General Electric, le Nucleus devrait coûter entre 116 et 155 euros mais ne pourra toutefois être utilisé qu'au sein d'un bien immobilier déjà équipé d'un compteur électrique intelligent. Véritable outil de diagnostic électrique personnel, le boitier pourrait même, à terme, faire office de plateforme de commande en étant directement connecté à des appareils électroménagers spécialement adaptés.

Les dessous de la nouvelle web tv immobilière IWTV nous sont enfin dévoilés en ce jeudi 22 juillet 2010 ! Après l'interview de son fondateur François Fargier-Bogaert nous expliquait il y a peu comment se structurerait cet ambitieux projet, voici enfin le contenu des émissions que cette chaine devrait nous présenter.

IWTV la chaine immo® sera axée autour d'une dizaine de programmes traitant tous des problématiques immobilières. Chacun à leur manière aborderont des sujets souvent complexes aux regards des particuliers souhaitant avoir accès au marché de l'immobilier et tout cela avec des approches très différentes. Si certaines émissions seront plutôt traitées sur un ton humoristique, d'autres seront beaucoup plus sérieuses.

Pourquoi une telle diversité de ton ? Tout simplement parce qu'IWTV s'adressera à des internautes eux aussi extrêmement diversifiés, avec des besoins spécifiques (particuliers déjà propriétaires, primo-accédants). Ces programmes seront nationaux et régionaux ! C'est là qu'est la réelle nouveauté de cette web tv ! Vous pourrez ainsi autant vous informer sur la santé générale du marché immobilier national, que sur un quartier d'une grande ville française telle que Lyon, Paris, Bordeaux.

Voici donc une brève description de la programmation d'IWTV que François Fargier-Bogaert projette de lancer à l'automne :

1) Au niveau national :

• le JT : comme son nom l'indique ce programme se caractérisera par son sérieux et sa réactualisation hebdomadaire. En 4mn vous pourrez faire le plein d'infos sur l'immobilier national.
• La météo de l'immo® : les chiffres de l'immobilier vous seront expliqués au travers d'une émission qui abordera les taux de crédit, d'assurance, les prix au m² par région.
• Les indices de l'immo : les variations des indices de l'immobilier n'auront plus aucun secret pour vous, et cela en seulement quelques minutes.
• La revue de presse : véritable tour d'horizon de l'actualité immobilière parue dans la presse ou encore sur Internet.
• Le guide de l'immo : cette émission généraliste tentera de clarifier ces aspects de l'immobilier qui peuvent parfois vous paraître obscurs (législation immobilière, à qui s'adresser et quand, les moyens de financement, etc.).

2) Au niveau régional :

• Les brèves : ce programme actualisé toutes les semaines vous tiendra informer des toutes dernières nouveautés immobilières régionales ou locales.
• Reportimmo® : des reportages sur les quartiers de votre future commune pour vous donner toutes les infos que vous souhaitez connaitre en arrivant dans une ville. L'équipe d'IWTV dressera alors le portrait objectif de chacun d'entre eux.
• Enfin plusieurs autres programmes sont encore en développement pour faciliter vos recherches et vos démarches immobilières et paraitront au fur et à mesure du développement de la jeune web tv immobilière.

Soutenue par François Fargier-Bogaert et l'expertise de l'équipe de Graphic-Evolution en termes d'immobilier, IWTV la chaine immo® verra le jour sur la toile dès l'automne prochain.

Selon une étude récemment publiée par l'Observatoire Crédit Logement, les niveaux extrêmement bas des taux de crédit immobilier apparaissent insuffisants pour lever le voile de prudence dont se couvrent les particuliers.

Si en 2008 seuls 5% des emprunteurs ont pu souscrire un prêt immobilier à un taux inférieur à 4%, il ne leur est désormais plus nécessaire de présenter un excellent dossier pour pouvoir prétendre à de tels taux d'intérêt. Aujourd'hui, quasiment toutes les demandes de crédit bénéficient d'un niveau de taux historiquement bas. Selon Maël Bernier, porte-parole du courtier en ligne Empruntis, en ce mois de juillet 2010, « l'impression générale reste à la baisse, ou tout du moins à la stabilisation ». Un prêt immobilier sur 15 ans se négocie désormais taux moyen de 3,45% (3,65% pour un crédit sur 20 ans, en baisse de -0,10% par rapport à juin 2010).

Encore vivace, la baisse des taux semble toutefois devoir vivre ses derniers instants. Annonçant leur stabilisation depuis plusieurs semaines maintenant, le courtier fait état d'une hausse des taux de crédit immobilier (+0,05%) enregistrée sur les durées supérieures à 20 ans. « On observe pour la première fois depuis novembre 2008 des mouvements légèrement haussiers dans certaines régions et sur certaines durées, mais il est encore trop tôt pour parler d'une réelle tendance », note Maël Bernier.

La hausse des taux relativement minime ainsi observée n'a toutefois pas de quoi inquiéter les éventuels emprunteurs qui peuvent toujours compter sur des taux moyens proches de leur plus bas historique de 2005 (3,36%). Et pourtant, si l'on en croit l'étude récemment publiée par l'Observatoire Crédit logement, les particuliers font preuve d'une prudence encore bien réelle à l'égard du crédit immobilier. Tout établissement confondu, le volume global des prêts immobiliers distribués par les banques devrait avoisiner, pour cette année 2010, les 140 milliards d'euros. Au regard de l'exercice 2009, ce montant affiche une progression de 17% mais reste toutefois bien loin des 170,23 milliards d'euros octroyés en 2007.

Si les taux bas ont permis, selon l'Observatoire Crédit Logement, de nettement réduire les mensualités des emprunteurs (-10% par rapport à 2008), pour l'économiste Michel Mouillart, directeur de l'étude, outre une hausse des prix ramenant l'estimation des biens immobiliers à des niveaux d'avant crise, « les principaux freins à une véritable reprise des emprunts sont le chômage et les perspectives du pouvoir d'achat ».

Jean-Louis Borloo gros consommateur de niches fiscales est très sollicité en ce moment pour réduire le déficit abyssal français. D'après une information révélée par les Echos, le Ministre de l'Ecologie, de l'Energie, du Développement durable et de la Mer a logiquement dans son collimateur les niches fiscales touchant au logement et à l'écologie. Son ministère « coûtant » près de 15 milliards d'euros en réductions d'impôt...

Niches fiscales : le logement

Mesure phare de Nicolas Sarkozy en 2007, le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt est en passe de disparaitre définitivement et ce dès 2011, alors qu'il était simplement question de diminuer progressivement les taux de réduction jusqu'en 2012.

En 2010 si le logement est BBC il est possible de déduire 40% du montant des intérêts payés pendant sept années, contre 30% pour la première annuité et 15% pour les quatre annuités suivantes si le logement ne répond pas aux normes « Basses Consommation ». Cette mesure censée être fortement incitative pour les primo-accédants n'a pas eu l'effet escompté, et si rien n'est fait avant 2013, cette déductibilité des intérêts d'emprunt pour les ménages achetant leur résidence principale représentera un coût d'environ 3 milliards d'euros. A noter que la réduction d'impôt de la loi Scellier subira le même sort, puisque pour bénéficier de la réduction d'impôt maximale il faudra investir en loi Scellier BBC.

Toutefois en contrepartie de cette suppression, le Ministre prévoit un renforcement du prêt à taux zéro, ce qui ne sera pas forcement moins profitable aux ménages désireux d'acheter. En effet le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt n'était pas pris en compte par les banques au moment du calcul du taux d'endettement. Avec le renforcement du PTZ de nombreux ménages verront le coût global de leur prêt immobilier fortement diminuer. Astuce supplémentaire pour diminuer encore un peu le coût du crédit, négocier son assurance prêt immobilier chez un courtier ou auprès d'un organisme spécialisé (April assurances,...). Depuis la mise en place de la loi Lagarde l'emprunteur n'est plus obligé de souscrire l'assurance proposée par la banque ou il effectue son financement.

Niches fiscales : vertes

Du coté de l'écologie, les niches fiscales dites vertes vont subir un sérieux coup de frein. En ligne de mire le soutien aux énergies biocarburants et aux panneaux photovoltaiques.

Le Ministre de l'Ecologie propose, selon les Echos de réduire d'au moins de moitié, la réduction d'impôt de 50 % offerte aux particuliers qui installent des panneaux photovoltaïques sur leur propre maison. Cette coupe drastique dans la réduction d'impôt est justifiée selon le Ministère par l'atteinte des objectifs en matière d'installations solaires : « Dès 2011, nous atteindrons l'objectif de développement que nous nous étions assigné pour 2020 ». Neuf ans d'avance sur l'objectif initial cela peut paraitre quelque peu optimiste et une excuse un peu facile...En conséquence ce crédit d'impôt ne serait réserver qu'aux logements anciens et la réduction d'impôt serait ramener de 50% à 25% !

Le Ministre ne s'arrête pas là et prévient que la liste des travaux éligibles aux crédits d'impôt comme l'isolation thermique ou la régulation du chauffage seront fortement réduits et cela d'au moins 10%. Il en sera de même pour les pompes à chaleur qui perdraient 4 points de réduction d'impôt pour passer de 40 % à 36 %.

Enfin dernière mesure annoncée du côté du Ministère : la suppression des subventions aux biocarburants. Filière qui selon les Echos est doublement aidée et dont le développement ne nécessite plus de telles incitations fiscales.

Ces mesures ne devraient être mises en négociation qu'a partir de fin juillet, voire début Septembre, mais de toute évidence, elles vont dans le sens de ce qu'avait annoncé le 1er Ministre François Fillon il y a déjà 2 mois : 5 milliards d'économie grâce la réduction des niches fiscales...Affaire à suivre.

La semaine dernière nous vous présentions IWtv, une web-tv immobilière innovante qui entend bien trouver sa place sur la toile. Nous recevions aujourd'hui François Fargier-Bogaert, à l'origine de ce projet. Il nous éclaire un peu plus sur le futur visage affiché par cette chaine immo.

Diagnostic-Expertise : François Fargier-Bogaert vous êtes le Directeur général de Graphic-Evolution, la société à l'origine de la future web-tv immobilière IWtv. Que pouvez-vous nous apprendre sur le parcours qui vous a amené à la création d'IWtv ?
François Fargier-Bogaert : Mon parcours est un parcours tout à fait classique. Diplômé d'une école supérieure de commerce, j'ai suivi dix années de salariat. En 2000 j'ai crée une agence immobilière, que j'ai arrêté en 2003, et j'ai intégré l'un de mes prestataires qui à cette époque essayait de monter un site internet d'annonces immobilières « lesiteimmo.com ». J'en ai pris la direction et j'ai ainsi pu développer le support presse pour ce même site. En 2005, j'ai crée ma propre structure, « Graphic Evolution », afin de générer des contenus pour lesiteimmo.com. Depuis 2006, nous avons créé différents sites, nous en possédons aujourd'hui une cinquantaine traitant tous d'une même thématique : l'immobilier.
IWTV est donc la suite logique de nos sites internet et notre motivation était de pouvoir passer du texte à l'image assez facilement.

A qui s'adresse réellement cette web-tv immobilière ?
- Les contenus sont en partie repris des sites que nous possédons. Pour cela nous avons recruté une équipe de rédacteurs qui a pour objectif de vulgariser des contenus parfois très difficile à comprendre. Prenons l'exemple de la loi Scellier, qui est une loi de défiscalisation. Nous savons qu'il n'est pas donné à tout le monde de comprendre la terminologie des textes législatifs. Le but de nos rédacteurs est d'expliquer avec des mots assez simples et par l'image tous ces processus et ainsi de les rendre accessibles à tous. IWTV cible principalement les primo-accédants, de 25 à 45 ans, mais aussi des personnes qui sont mutés, qui vont parcourir le territoire pendant leur carrière. Mais nous ne négligerons pas ceux qui souhaitent défiscaliser et aussi les professionnels de l'immobilier, il y a de l'information pour tous.

Quelle devrait être la programmation d'IWtv ?
- Aujourd'hui nous avons développé une grille de 10 programmes différents, avec des formats courts de 1 à 3mn, 4mn au maximum. Nous traitons essentiellement de l'actualité immobilière nationale ; Iwtv proposera entre autre un petit flash info, une à deux fois par semaine, une météo qui parlera des taux de crédit et du marché de l'immobilier. Vous trouverez également des contenus dits statiques, qui traiteront typiquement de sujets comme la loi Scellier, le rôle des professionnels de l'immobilier...Nous développons aussi des contenus liés aux différents indices immobiliers pour expliquer par exemple l'indice de l'augmentation des loyers : l'IRL, toujours agrémentés d'exemples pour que l'internaute puisse comprendre facilement de quoi il s'agit.
Nous détenons actuellement 3 000 sujets écrits, prêts à être adaptés et illustrés en image. Nous développons également une dizaine d'antennes locales, nous sommes présents actuellement sur Lyon, Paris et Bordeaux avec la volonté de développer des émissions pour présenter les quartiers d'une ville. Typiquement, un jeune couple qui veut déménager sur une ville qu'il ne connait pas, à travers une dizaine de reportage de 3mn pourra connaitre chaque typologie de quartier pour savoir si un quartier lui convient plus qu'un autre.

Comment comptez-vous rendre votre projet rentable ?
- La rentabilité de notre web-tv proviendra évidemment de la publicité et des partenariats. Aujourd'hui tous nos partenaires sur les sites de Graphic Evolution sont intéressés par ce projet là, qu'il s'agisse de banques, de courtiers, ou de promoteurs immobiliers. Mais nous souhaitons développer aussi la production d'image car on ressent un énorme manque en France pour ces métiers là. Nous ne faisons que répondre aux besoins de nos partenaires et 25 personnes travaillent aujourd'hui sur IWTV.

Qu'espérez-vous apporter de plus que les sites immobiliers déjà existants ou les web-tv qui émergent ?
- La force de Graphic Evolution aujourd'hui est la création de notre studio, entièrement équipé et entièrement disponible car il nous appartient. Nous sommes en train d'en équiper un autre en parallèle pour pouvoir doubler notre production. Nous avons aussi tout le matériel afférent à la post production avec pour objectif de rentabiliser au maximum nos investissements pour pouvoir avoir des entrées suffisantes et ainsi rentabiliser notre projet.

Quelle influence pourrait avoir IWtv sur un marché de l'immobilier encore en crise il y a peu ?
- Le marché immobilier n'est pas en crise. Il y a et il y aura toujours des transactions, et cela pour des tas de raisons : les gens qui déménagent, ceux qui divorcent, les primo-accédants. Il y a suffisamment d'évènements dans une vie pour que les gens à un moment ou à un autre soient de toute façon dans l'obligation d'acheter ou de vendre. Maintenant il y a une crise de l'offre, parce qu'il n'y a pas assez de biens, les prix sont encore élevés. Notre place va aller dans l'éducation de l'internaute pour lui expliquer pourquoi il y a une crise, comment est ce qu'on peut y répondre, quelles sont les astuces en ce moment pour investir, voilà le rôle d'IWTV, informer avant tout.

En dehors d'IWtv, avez-vous d'autres projets en préparation ?
- Oui bien sur nous avons d'autres projets. Aujourd'hui on parle de web télévision, mais nous sommes en train de travailler sur des formats nomades du type Iphone, Ipad etc... on travaille également sur la TNT ou le satellite pour essayer de voir qu'elles sont les opportunités à saisir. Nous avons aussi d'autres émissions qui vont venir en renfort sur IWTV comme un téléachat.
Un exemple, vous voulez mettre en vente votre appartement, vous avez besoin d'un panneau pour mettre sur votre fenêtre, en tant que particulier. Nous sommes en mesure aujourd'hui de vous fournir ce panneau avec votre propre numéro de téléphone imprimé, et en remplissant automatiquement un petit dossier, accompagné de photos, vous posterez vous-même votre annonce accessible aux visiteurs de nos sites. Nous travaillons donc en parallèle sur un site d'annonces de particuliers pour répondre aux besoins des internautes, c'est-à-dire qu'ils viennent pour rechercher de l'information sur nos sites et notre devoir est de leur apporter des contenus qui se rafraichissent naturellement ce qu'apportent réellement les annonces. Cela fait 5 ans que nous le faisons avec le siteimmo.com, j'en ai fait le 4ème portail d'annonces de professionnels de France donc on sait que nous pouvons répondre aux besoins des particuliers.

Merci François Fargier-Bogaert d'avoir répondu à nos questions, avant de nous quitter pouvez vous nous dire à partir de quand IWTV sera accessible aux internautes ?
- IWTV sera en ligne cet automne pour Lyon et Bordeaux et nous ouvrirons paris début 2011. Suivront ainsi l'ouverture d'autres antennes soit une dizaine au total en France.

En 2010 les députés ont préféré laisser inchangé la loi Scellier et cela malgré les premières critiques sur le dispositif qui commence à mettre en avant ces limites (problèmes de zones, de plafonds de loyers, prix des biens immobiliers surévalués...).

En 2011 la loi Scellier va être modifiée (voir notre billet loi Scellier 2011). Le taux de réduction d'impôt va être diminué (de 25% à 15%) et pour bénéficier de la réduction d'impôt maximum il faudra investir dans un logement dit Basse Consommation éligible à la loi Scellier BBC. Cette baisse de la réduction d'impôt sera aussi appliquée pour la loi Bouvard (Loi Scellier pour le statut LMNP) dont la réduction d'impôt passera de 25% à 20%.

Dans cette situation de transition comment bien réussir son investissement immobilier malgré les doutes qui persistent sur l'immobilier locatif ? Tout simplement respecter les règles essentielles de l'investissement immobilier : les avantages fiscaux à eux seuls ne font pas la réussite d'un investissement locatif, l'emplacement, la qualité de la construction, le montant du loyer ou encore le potentiel locatif, sont les critères primordiaux pour bien investir et défiscaliser sereinement.

1 - Un emplacement de qualité :

S'il n'y avait qu'un seul critère à retenir pour investir dans l'immobilier se serait l'emplacement. C'est un élément essentiel dans le processus d'achat. Du bon emplacement dépendra le potentiel locatif de votre appartement (et donc le loyer exigible) mais aussi le potentiel de revente à terme. Pour vous garantir un investissement viable, veillez notamment à la présence de commerces (superette, boulangerie), et de services et équipements publics de proximité : université, lycée, école, crèche, parc ou encore équipements sportifs.

2 - Vérifiez la rentabilité et le potentiel locatif de votre bien :

Il est primordial de vous assurez qu'il existe bien un marché locatif sur le lieu d'investissement. De ce marché locatif dépendra le niveau de loyer exigible, mais aussi la durée de mise en location. Ce dernier point est essentiel car pour justifier de la défiscalisation (loi Scellier, BBC, loi Bouvard, Scellier-LMNP...) votre logement doit être loué le plus rapidement possible, dans les 12 mois généralement. 3- la qualité de construction :

Contrôlez que votre bien respecte les normes en matière d'isolation thermique et phonique. Ses performances énergétiques doivent être conformes à la règlementation en vigueur (HQE, HPE, BBC...). De manière générale préférez des biens dont la qualité de construction et le promoteur sont reconnus.

4 - Votre bien est-il au bon prix ?

Question certes logique mais que l'on a parfois tendance à oublier au profit de la carotte fiscale. En effet votre prix d'achat et la valeur locative de votre bien doivent correspondre au marché local. Il faudra donc être particulièrement vigilant à la cohérence entre les loyers annoncés par le promoteur et ceux réellement pratiqués sur le lieu d'investissement. Vérifier notamment la zone d'achat de votre bien : Zones A, B1, b2 ou Zone C (Voir les zones loi Scellier)

5 - Confier votre bien à un bon gestionnaire !

Tout comme la cohérence du prix, la gestion d'un bien immobilier est essentielle. Cela est surtout valable pour les biens dits meublés (loi Scellier LMNP par exemple) ou un bon gestionnaire vaudra toujours mieux qu'une bonne assurance !

Ce point est vital pour les biens immobiliers achetés dans le cadre de la loi Bouvard, car sous ce dispositif vous signez un bail commercial d'une durée de 9 ans dans lequel le gestionnaire vous garanti le versement des loyers. Mais si ce gestionnaire fait faillite... adieu revenus locatifs et défiscalisation !

6 - Financez correctement votre investissement :

Des taux crédit immobilier bas, une conjoncture économique facilitant la négociation, des prix en stagnation voire en baisse... Les atouts sont de votre côté, alors si toutes les conditions sont réunies, franchissez le pas.

Une dernière étape s'impose : le financement. Quel est votre capacité d'emprunt ? Combien pouvez-vous rembourser par mois ? Dans combien de temps voulez-vous revendre le bien ? Autant de question auxquelles il faudra répondre avant de vous engager définitivement.

Astuce : Depuis le mois de juin il est possible de choisir son assurance crédit immobilier ailleurs que dans la banque ou l'on effectue son financement. N'hésitez donc pas à comparer vous pourriez encore faire quelques économies.

Ces paramètres sont applicables à la majorité des lois de défiscalisation dans laquelle vous choisirez d'investir. Loi Scellier, loi Bouvard, loi Demessine (ZRR),...Pour les investissements dans les DOM-COM avec la loi Scellier Outre-mer notamment. Et n'oubliez pas que pour bénéficier de la réduction d'impôt maximum en loi Scellier il faudra signer chez le notaire avant le 31 décembre 2010.

A l'heure où la protection du consommateur s'impose comme une priorité gouvernementale dans bon nombre de secteurs d'activité, la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) fait part de son incompréhension face à une disposition entérinée par le Sénat ne répondant pas, selon elle, à ce principe.

Protéger le consommateur contre d'éventuels abus apparaissait comme une priorité pour un gouvernement qui n'a pas hésité, par exemple, à modifier en profondeur le crédit à la consommation ou l'assurance prêt immobilier. Selon la FNAIM, en supprimant l'obligation faite aux agents immobiliers de présenter une garantie financière, un amendement adopté récemment par les sénateurs semble pourtant nager à contre-courant.

S'inscrivant dans le cadre « de la transposition de la directive européenne "services" », l'amendement déposé par le gouvernement et adopté par le Sénat n'a pas échappé aux yeux de la Fédération nationale de l'immobilier qui, dès ce samedi 3 juillet, alerte sur le caractère injuste de la disposition. L'amendement incriminé supprime l'obligation de garanties financières « pour les agents immobiliers qui déclarent sur l'honneur qu'ils ne recevront aucun fonds, effet ou valeur de la part de leurs clients », indique la FNAIM.

« A l'heure où les professionnels travaillent à améliorer la sécurité des consommateurs, était-il opportun de supprimer la garantie financière des agents immobiliers qui s'engagent à ne pas percevoir de fonds ? », questionne la FNAIM au sujet d'un amendement qui devrait générer des situations « deux poids deux mesures » jugées totalement injustes pour les consommateurs. « Cette modification crée une disparité inacceptable dans la protection du consommateur : un même bien pourra en effet être présenté dans deux agences, l'une garantie et l'autre non, sans que le consommateur en ait conscience », note la fédération avant d'ajouter qu' « il s'agit d'un retour en arrière de 40 ans ! »

Cible de cette vindicte, l'amendement en question fait partie intégrante d'une directive européenne louable de 2005 visant à réglementer l'implantation en France d'acteurs étrangers de l'immobilier (professionnels non réglementés par la loi Hoguet de 1970). La fédération estime toutefois que supprimer l'obligation de garanties financières pour les agents immobiliers revient à se passer d'un contrôle pourtant « gage essentiel de sécurité et de protection du consommateur ». La FNAIM en appelle donc à l'Union Européenne pour que « les exigences requises par la loi « Hoguet » de 1970 [ne soient pas] abandonnées au seul profit du soutien à l'installation, en France, de nos confrères européens qui ne répondraient pas aux mêmes conditions de qualification et de garanties pour le consommateur ».

La loi Scellier ne s'arrête pas en 2010. Elle perdure jusqu'en 2012 mais avec des avantages fiscaux revus à la baisse et malgré quelques rebondissements dus aux dispositions BBC, la loi Scellier restera éligible en 2011 et 2012.

Loi Scellier 2011 :

Le taux de réduction d'impôt avait été maintenu à 25% en 2010 que le logement soit BBC ou non. En 2011 le taux de réduction va être revu à la baisse pour être finalement fixé à 15% pour les logements non BBC.

La base de calcul de la réduction d'impôt est toujours fixée à 300 000 euros et à un investissement par an. Vous pourrez toujours opter pour le volet social de la loi Scellier dans lequel vous défiscaliserez sur 15 ans, vous basculerez alors dans la loi Scellier social qui vous permettra de défiscalisez 12% de plus sur 6 ans, soit 27% au total (15% sur 9 ans + 12% sur 6 ans).

Modifications des zones Scellier :

Nouveauté probable en 2011, les zones loi Scellier pourront évoluer sous dérogation. Il a été précisé que se sont bien des communes (et non pas des programmes) de la zone C qui pourront bénéficier du régime de la loi Scellier par dérogation. Désormais le ministre du Logement pourra rendre éligible à la loi Scellier certaines communes de la Zone C s'il estime qu'elles réunissent les conditions suffisantes pour ne pas créer un déséquilibre du marché immobilier dans la ville concernée.

Loi Scellier 2012 :

La loi Scellier fera l'objet d'une nouvelle modification en 2012. Le taux de réduction sera encore abaissé de 5 points pour être fixé à 10%.

Et pour le Scellier BBC ?

À compter de 2011 si le logement répond à la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation), le taux de réduction d'impôt sera majoré de 10 points par rapport à la loi Scellier « classique ». Soit des taux de défiscalisation respectif de 25% en 2011 et 20% en 2012 pour les biens immobiliers éligibles à la loi Scellier BBC.

Scellier LMNP (loi Bouvard) :

2011 signifiera aussi pour la loi Bouvard une baisse de la réduction d'impôt de 5 points. Fixée à 20% elle restera tout de même plus avantageuse que la loi Scellier, d'autant plus que la loi Bouvard permet de récupérer la T.V.A sur l'acquisition soit 19,6% d'économies en plus (Tout savoir sur la loi Bouvard)

Que faire en 2010 ?

Si vous souhaitez réduire vos impôts avec l'investissement dans la pierre, mieux vaut anticiper votre investissement et le concrétiser en 2010. Les taux de réduction d'impôt seront plus important et les taux de crédits vraisemblablement plus bas. 2010 reste une année porteuse pour l'immobilier locatif avant que 2011 et François Barouin ne sonne le glas de nombreuses niches fiscales.