Rendez-vous était pris hier entre les journalistes du quotidien Les Echos et François Baroin. Au cours d'un entretien à paraitre ce jeudi 9 septembre 2010, le ministre du Budget c'est longuement étendu sur le sujet des niches fiscales, détaillant notamment celles qui feront l'objet du « coup de rabot » souhaité par le gouvernement. Confirmation nous est donnée de la présence parmi celles-ci de grands noms de l'immobilier tels que le dispositif Scellier ou le crédit d'impôt « développement durable ».

Le 29 septembre prochain sera présentée la Loi de Finance pour l'année 2011, un texte qui sera profondément marqué par la volonté de l'Etat de réaliser de substantielles économies. En effet, si le déficit budgétaire prévu avoisine les 152 milliards d'euros, François Baroin a annoncé hier l'objectif du gouvernement de ramener celui-ci en deçà des 100 milliards. Si bon nombres de pistes sont évoquées, la réduction d'une large part des niches fiscales apparaît comme l'une des principales manoeuvres d'économie budgétaire. « Au total, il y aura bien 10 milliards d'euros de suppression de niches fiscales, dont 500 millions environ par une mesure générale portant sur une vingtaine de niches », a précisé le ministre du Budget.

Au rang des niches fiscales visées, le dispositif de défiscalisation Scellier arrive en bonne position. Deux ans après son apparition, ce crédit d'impôt sur l'investissement immobilier locatif n'en finit donc pas de se voir remanié (voir notre article à ce sujet). Si l'écologie apparaissait encore il y a peu comme l'une des principales préoccupations majeures du gouvernement, elle n'échappe pas pour autant au tour de vis annoncé. Avec un coût pour l'Etat estimé l'an dernier à 2,8 milliards d'euros, le crédit d'impôt « développement durable » (crédit d'impôt écologique) fera ainsi également les frais de cette politique de rigueur. Il en va de même pour la déduction d'impôt appliquée aux panneaux solaires photovoltaïques qui se verra diminuée de moitié (passant de 50% à 25%).

Les particuliers envisageant d'investir dans l'immobilier locatif en Outre-mer pour ainsi bénéficier de l'avantage fiscal procuré par la loi de défiscalisation Girardin peuvent quant à eux souffler, cette dernière ne fera pas partie des niches fiscales concernées. « La remise en cause de la défiscalisation en outre-mer serait un désastre économique pour ces territoires et nous avons pris des engagements vis-à-vis de l'outre-mer qui ne seront pas remis en cause », a souligné le ministre.

Selon François Baroin, si « cette politique de suppression des niches » apparaît nécessaire, elle doit toutefois rester mesurée. « Evitons le « toujours plus » en matière de réduction des niches fiscales et de hausses d'impôts, car cette course à l'échalote trouve vite ses limites : il faut éviter à tout prix d'entraver la reprise de l'économie », a estimé le ministre du Budget.

Nouveau vent de rigueur aujourd'hui sur le dispositif Scellier. Alors que l'on annonçait un remaniement en profondeur concernant les niches fiscales (voir loi Scellier 2011), le journal Les Echos annonce que les taux de réduction d'impôt de la loi Scellier vont être revus à la baisse.

Déjà bien rabotés pour 2011 et 2012, les taux avaient été abaissés à 15% pour 2011 et 10% pour 2012. Selon Les Echos ces taux pourraient encore être diminués pour finalement être de 13,5% en 2011 puis 9% en 2012.

Bien que mimine, cette baisse montre une fois de plus la volonté du gouvernement de ne plus laissé filer le moindre euro hors des caisses de l'état dans la préparation du budget 2011 et du Projet de Loi de Finances. Pourtant la loi Scellier aura fait les beaux jours de l'investissement locatif ces deux dernières années, permettant notamment le maintien à flot de nombreux promoteurs et cabinets de gestion de patrimoine qui on pu vendre de nombreux biens immobiliers éligibles à la loi Scellier.

Cette nouvelle baisse est aussi significative de la volonté d'orienter de plus en plus les investisseurs vers des investissements dit « verts » avec notamment la mise en place de label BBC (Bâtiment Basse Consommation) et de la loi Scellier BBC.

En optant pour des logements ayant le label BBC et éligible à la loi Scellier, vous pourrez en 2011 bénéficier encore du taux de réduction d'impôt maximum de la loi Scellier, soit 25% (En 2012 le taux pour le BBC passera à 20%).

Les actualités fiscales sont nombreuses et Benoist Apparu, secrétaire d'Etat au Logement, a de nouveau précisé son intention de modifier le dispositif dans une interview accordée au site internet « lavieimmo.com » . En effet le dispositif verra dès le 1er janvier 2011 le montant des plafonds de loyers corrigé et diminué en fonction des zones (A, B1 et B2) d'implantation. Benoist Apparu s'est toutefois montré rassurant en réaffirmant que cet ajustement « ne vaut exclusivement que pour les logements acquis à partir du 1er janvier 2011. Les investisseurs qui sont déjà dans le dispositif ne sont pas concernés ». L'objectif de cet ajustement étant de « protéger les futurs ménages qui souhaitent réaliser un investissement locatif ». Affaire à suivre...

Occulté pour l'heure par l'actualité sociale et notamment la réforme des retraites, le monde de l'immobilier ne devrait pas échapper, d'ici quelques mois, à son lot de modifications et mesures inédites. Si chaque nouvelle année s'accompagne habituellement de quelques ajustements, 2011 s'annonce comme un cru particulièrement chargé en la matière. Interrogé par le site LaVieImmo.com, le secrétaire d'Etat au Logement, Benoist Apparu, fait le point sur ce nouveau visage présenté prochainement par l'immobilier.

L'année à venir sera à n'en pas douté marquée par la profonde réorganisation des aides à l'accession à la propriété. Si une douzaine d'aides coexistent actuellement, le gouvernement ne cache pas sa volonté d'en réduire le nombre. Interrogé sur ce point, Benoist Apparu explique qu' « aujourd'hui, l'Etat consacre plus de 7 milliards d'euros aux différents dispositifs d'aide. Ces aides sont peu efficaces, coûteuses et surtout elles sont trop nombreuses ». C'est donc dans un souci d'économie mais également de performance que des mesures pourtant emblématiques comme le prêt Pass Foncier ou le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt disparaîtront dès le début de l'année 2011.

Concernant la réduction d'impôt sur les intérêts du crédit immobilier, le secrétaire d'Etat estime que le dispositif « a montré ses limites. Son coût est élevé et il n'est pas pris en compte par les banques et n'a donc pas d'effet direct sur la solvabilisation des ménages ». Abandonné il sera toutefois remplacé par un prêt à taux zéro « universel », destiné en priorité aux primo-accédants et pris en compte par les banques en tant qu'apport personnel lors de l'octroi d'un prêt immobilier.

Si des interrogations peuvent subsister sur cette refonte profonde des aides à l'accession à la propriété, Benoist Apparu s'est voulu rassurant en annonçant une réforme « équitable ». Cette dernière « répondra aux besoins des classes moyennes [et] s'adaptera à la réalité des marchés du logement sur les différents territoires ».

Outre les diverses aides à destination des futures propriétaires, le gouvernement entend également opérer certains ajustements sur la loi de défiscalisation Scellier. Après deux ans de bons et loyaux services, le dispositif verra dès le 1er janvier 2011 le montant plafond de ses loyers corrigé (voir notre article à ce sujet). Là encore Benoist Apparu s'est montré rassurant en réaffirmant que cet ajustement « ne vaut exclusivement que pour les logements acquis à partir du 1er janvier 2011. Les investisseurs qui sont déjà dans le dispositif ne sont pas concernés ».

Enfin, le secrétaire d'Etat au Logement conclut en évoquant le sujet de statistiques immobilières. Il y a quelques mois maintenant, il remettait en cause les nombreux indices immobiliers, évoquant alors leur trop grande disparité et leur manque de fiabilité. Outre « des mesures concrètes [...] mises en place d'ici la fin de l'année avec l'Insee et les producteurs de statistiques », Benoist Apparu a fait état d'un travail conjoint avec les notaires « pour la production de statistiques exhaustives sur les ventes ainsi que pour la mise en place d'un indicateur avancé nous permettant de suivre en directe la conjoncture ». Il faudra s'attendre à l'entrée en vigueur de ce nouvel indice « dès le début de l'année prochaine », a-t-il précisé.

Quand quatre acteurs majeurs d'un même secteur d'activité s'unissent pour fonder une fédération, cela donne l'APIC. Cafpi, Empruntis, Meilleurtaux, AB Courtage, ces quatre poids lourds du courtage en crédit immobilier ont laissé de côté la concurrence qui les anime pour créer ensemble l'Association professionnelle des intermédiaires en crédit (l'Apic).

Début novembre 2009, Bruno Deletré remet officiellement à la ministre de l'Economie, Christine Lagarde, un rapport traitant de la protection des consommateurs en matière de produits financiers. L'inspecteur des finances préconise notamment la régulation et un meilleur encadrement de la profession de courtier en crédit immobilier. Qu'il s'agisse de la souscription d'un crédit immobilier, d'un compte épargne ou encore d'une assurance de prêt immobilier, pour le ministère « l'objectif est de prévoir un dispositif qui améliore encore la protection des épargnants et qui crée des règles harmonisées pour éviter les ventes peu adaptées au profil des clients ».

Devant la perspective d'une prochaine réorganisation de leur activité, quatre des plus importants courtiers (Cafpi, Empruntis, Ab Courtage et Meilleurtaux) viennent de s'entendre et annoncent officiellement la création de l'Apic (Association professionnelle des intermédiaires de crédit). Se partageant à eux seuls près de 6,5% du marché du crédit immobilier français (soit 7 milliards d'euros), les quatre groupes ainsi réunis entendent bien peser de tout leur poids dans les négociations qui se profilent avec le ministère des Finances.

Au programme des négociations, l'Apic devraient venir défendre ses positions sur les diverses mesures préconisées par le rapport Deletré. Parmi celles-ci figurent notamment le respect pour les courtiers en prêt immobilier d' « un devoir d'information et de conseil étendu », l'obligation de justifier d'une assurance de responsabilité civile, d'être enregistrés dans un fichier central agréé par l'AMF (l'Autorité des marchés financiers) ou encore l'instauration d'une charte de déontologie à l'intention des consommateurs.

Si l'Apic voit donc officiellement le jour en ce début du mois de septembre 2010, sa mise en place fut toutefois le fruit d'une longue concertation entre les différents courtiers. En décembre 2009, Philippe Taboret, le directeur général adjoint de Cafpi, évoquait déjà la création d'une future fédération. S'il n'était pas question de mettre au ban de la profession les nombreux courtiers indépendants qui s'implantent chaque année en France, il semblait nécessaire, selon lui, de mettre sur pieds « plus de règles pour encadrer le métier ». Philippe Taboret expliquait alors qu'une fédération « pourrait devenir l'organisme de contrôle de la profession, et gérer le fichier des IOB (Intermédiaires en opérations de banque) ».

Loin de la vision véhiculée par le conte des « trois petits cochons », la maison en paille apparaît désormais comme un bien immobilier certes atypique mais s'inscrit aussi et surtout dans une démarche d'écoconstruction efficace. Entre faible coût de revient et performance énergétique, la maison en paille dispose de réels atouts pour satisfaire ces futurs propriétaires soucieux de mêler écologie et économie. Rien d'étonnant donc d'assister aujourd'hui à une multiplication de ces chantiers hors du commun.

Parmi les premiers à se lancer dans l'aventure de la maison en paille, nous évoquions déjà en mai 2009 l'initiative originale d'un couple d'alsaciens et de ses trois enfants (voir notre article). Optant pour la construction d'un bien immobilier « bioclimatique » réalisé en paille (sur une structure en bois), Ludivine et Pierre avaient alors mobilisé un étonnant réseau de bénévoles pour donner vie à leur rêve. Leur aventure n'est désormais plus un cas isolé et, en région Rhône-Alpes notamment, de nombreux particuliers semblent suivre leur exemple.

Entièrement entrepris en auto-construction on compte aujourd'hui, pour le seul département de l'Ain, pas moins de 6 chantiers de ce type. Un choix qui semble avoir été vite fait pour ces futurs propriétaires motivés par la perspective d'inscrire leur bien immobilier dans une démarche environnementale. « À la base, nous voulions construire une maison n'ayant que peu d'impact sur l'environnement. Nous nous sommes longuement renseignés et nous avons opté pour la paille parce qu'elle nous permettait aussi de construire nous-mêmes notre maison », explique ainsi Sébastien Bourgeois au quotidien régional Le Progrès.

Si la réalisation en auto-construction d'une maison en paille implique un travail long et parfois éprouvant (un chantier d'au moins un an étant nécessaire), elle dispose néanmoins d'atouts non-négligeables. Outre certains avantages techniques à proprement parlé (aucune notion de maçonnerie n'étant demandée), les maisons en paille s'imposent comme de réels modèles écologiques. Matériau performant en termes d'isolation thermique, la paille permet en effet l'élaboration d'un bien immobilier à l'impact environnemental extrêmement faible.

Si les qualités environnementales d'une maison en paille font de celle-ci un choix des plus attrayants, c'est pourtant bel et bien la notion de prix qui semble avoir définitivement convaincu les particuliers franchissant le pas. « Nous nous sommes lancés dans cette aventure par conscience écologique mais aussi à cause du prix de revient. Notre maison va nous revenir à 35 000 ou 40 000 euros. Et nous aurons nos trois chambres à l'étage. Cela aurait été impossible avec la construction d'une maison traditionnelle », souligne l'un d'eux. Selon Sébastien Bourgeois, dont la villa de paille s'élèvera bientôt dans la commune de Cormaranche, « il faut tabler sur 100 000 euros pour une grande maison ».

Pour Fanny Herbreteau, chargée de mission énergie et bâtiment pour l'association Hélianthe à Bourg-en-Bresse, « cette technique reste encore méconnue parce qu'il n'existe que très peu de professionnels du bâtiment qui la proposent ». La région Rhône-Alpes semble toutefois avoir pris la mesure de l'intérêt des particuliers pour ce nouveau type de construction écologique et propose désormais une procédure de soutien technique. Destiné notamment à sécuriser les professionnels de l'assurance face à des biens immobiliers aux propriétés encore méconnues, l'initiative de la région propose aux auto-constructeurs la réalisation d'une expertise préalable associée à une assistance technique garantissant la solidité du bâtiment. En instaurant une telle procédure, la région Rhône-Alpes espère bien, à termes, doter ces maisons de paille d'un label de haute performance énergétique.

On les croyait déjà au plus bas, les taux de crédit immobilier viennent pourtant de franchir un seuil historique en affichant, selon le courtier en ligne Empruntis, un énième recul.

Il aura finalement fallut attendre un peu moins de deux depuis le début de la baisse (fin 2008) pour que les taux de prêt immobilier atteignent leur plus bas niveau jamais enregistré. A en croire le courtier en ligne Empruntis le plancher du mois d'octobre 2005 (le taux moyen se portait alors à 3,25%) semble enfin effacé. Le recul des taux enregistré en ce début du mois de septembre apparaît d'autant plus étonnant qu'une grande majorité d'observateurs (dont Empruntis) prévoyait depuis plusieurs semaines maintenant une « inévitable » stabilisation avant remontée. S'ils doivent désormais remettre leurs prévisions pessimistes à plus tard, les emprunteurs peuvent quant à eux se réjouir en constatant des taux d'emprunts exceptionnellement peu élevés.

Après communication par Empruntis des grilles tarifaires de ses banques partenaires, c'est le quotidien La Tribune qui le premier a révélé, le jeudi 2 septembre 2010, le niveau record atteint par les taux de crédit immobilier. Pour un prêt immobilier sur 10 ans, l'emprunteur peut aujourd'hui se voir proposer un taux de 3,15%. Les meilleurs dossiers pourront même prétendre, pour un emprunt sur 7 ans, à un taux de prêt s'établissant à 3%. Contracté pour une durée de 15 ans, un prêt immobilier affiche désormais un taux moyen de 3,40% (contre un taux de 5,30% en octobre 2008).

Enfin, concernant l'emprunt favori des français (le crédit sur 20 ans), le taux moyen communiqué par Empruntis se porte actuellement à 3,60%, bien en deçà des 5,40% enregistrés il y a deux ans. Selon La Tribune, à mensualités égales un particulier contractant un crédit immobilier sur 20 ans pourrait ainsi emprunter 36.500 euros de plus qu'en octobre 2008.

La FNAIM se mobilise en faveur de la rénovation énergétique du parc immobilier français en lançant une vaste campagne d'information baptisée « 100.000 logements écorénovés ». Outre diverses propositions de mesures à destination du gouvernement, la Fédération nationale des agents immobiliers affiche un soutien sans faille à l'éco-prêt à taux zéro. Prenant position dans le débat économico-écologique qui anime actuellement le monde de l'immobilier, la FNAIM souhaite peut être également redorer un blason fortement terni par la crise de l'immobilier.

Vivement critiquée l'année dernière pour sa politique de communication lors de la crise de l'immobilier, la FNAIM entend bien reconquérir l'opinion publique en prenant le train du développement durable et de l'immobilier écologique. Si certains pourront s'interroger sur l'arrivée tardive, sur ce terrain, de cet acteur majeur de l'immobilier, l'initiative n'en reste pas moins louable. « Si la performance énergétique des constructions neuves est déjà apparue comme une évidence, la rénovation du parc ancien apparaît comme un véritable challenge », note la Fédération dans un communiqué publié ce mardi 31 août.

Enjeu écologique, la rénovation énergétique des biens immobiliers apparaît également comme un futur enjeu économique pour la Fédération (rappelons qu'à compter du 1er janvier 2011, chaque annonce immobilière devra afficher les performances énergétiques du logement). Pour Benoît Fauchard, président délégué de la FNAIM, si le diagnostic DPE n'est pas encore complètement adapté aux logements collectifs, « c'est le rôle des membres de la FNAIM de maintenir la valeur patrimoniale des biens confiés par leurs clients ».

Faire prendre conscience aux propriétaires de l'importance de l'écorénovation, telle est donc l'objectif premier de l'initiative de la Fédération. Selon elle, il est désormais essentiel d'accompagner les particuliers « à adapter leur logement aux nouvelles techniques d'isolation et aux nouveaux concepts de chauffage et de ventilation plus performants. Et cela, tout en sécurisant leurs investissements ». Dans cette optique, la FNAIM soumet quatre propositions de mesure aux pouvoirs publics :

• Instauration d'une TVA à taux réduit sur les chaudières collectives qui se révèleraient réellement efficaces en termes d'économies d'énergie.
• Imposer aux syndics de copropriété la constitution de « provisions spéciales obligatoires ».
• Prolonger sous conditions de ressources et jusqu'à la fin 2012 le cumul éco-prêt à taux zéro et crédit d'impôt sur les travaux de rénovation.
• Enfin, la FNAIM apporte son soutien inconditionnel à l'éco-prêt à taux zéro en proposant de l'étendre aux résidences secondaires et locations saisonnières.

Ce mercredi 1er septembre est un jour à marquer d'une pierre blanche pour les professionnels de l'assurance comme pour les emprunteurs. C'est en effet aujourd'hui que rentre en application la loi dite Loi Lagarde ouvrant l'assurance de prêt immobilier à la concurrence.

Ce 1er septembre, la liberté des particuliers en matière de crédit immobilier s'accroît un peu plus avec l'entrée en vigueur du volet assurance de prêt prenant place au sein de la réforme du crédit à la consommation. Comme l'a souhaité Christine Lagarde, la ministre de l'Economie, les banques ne peuvent désormais plus conditionner l'octroi d'un emprunt à la souscription de leur propre offre d'assurance de prêt immobilier. En clair, les particuliers sont aujourd'hui libres de contracter leur assurance emprunteur auprès de l'organisme de leur choix.

S'ils peuvent donc faire appel à un assureur indépendant, les emprunteurs devront toutefois se soumettre à certaines obligations. Le niveau de garanties présenté par l'assurance de crédit choisie devra ainsi être au moins équivalent à l'offre proposée par la banque.

Depuis juillet 2009, les banques avaient l'obligation de fournir à chaque nouveau client souhaitant contracter un prêt immobilier une notice d'information concernant l'assurance de prêt. Cette notice les informait sur la possibilité de souscrire une assurance individuelle (auprès d'un assureur autre que l'établissement prêteur), une possibilité pourtant trop peu accordée par les banques qui faisaient parfois planer sur les clients « infidèles » le spectre de taux de crédit plus élevés s'ils ne choisissaient pas leur offre d'assurance. Il aura donc fallut attendre ce 1er septembre 2010 pour que la loi Lagarde interdise cette pratique et ouvre enfin l'assurance emprunteur à la concurrence.

Chaque partie (assureurs et banques) défendant becs et ongles ses positions, ce sera donc bien à l'emprunteur que reviendra la décision finale (à savoir opter pour l'assurance collective de sa banque au fonctionnement plus simple ou choisir une assurance individuelle pouvant être plus économique). Pour le courtier en ligne Meilleurtaux l'enjeu est de taille puisque « avec un taux pouvant varier de 0,10% à 0,40% selon le contrat souscrit et les garanties incluses, cette assurance représente entre 5% et 16% du coût total du crédit immobilier ».

En attendant l'année 2011 et son lot de changements (suppression du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt, instauration d'un prêt à taux zéro universel, etc.), le monde de l'immobilier affiche désormais une santé semble-t-il retrouvée. Les chiffres publiés ce mardi 31 août par le ministère de l'Ecologie font en effet état d'une nette progression des ventes de logements enregistrées au cours du deuxième trimestre 2010.

Avec 29.900 transactions conclues lors du deuxième trimestre 2010, le marché immobilier français semble enfin renouer avec une dynamique positive. Comparé à un exercice 2009 marqué par l'attentisme des éventuels acquéreurs, le secteur du neuf affiche ainsi une hausse du nombre de ventes de 7,6%. « Les fondamentaux continuent à s'améliorer avec une hausse de la vente de logements neufs et des permis de construire accordés », souligne Benoist Apparu, secrétaire d'Etat au Logement, à l'AFP.

Portée par une progression des ventes de maisons de +23% et dans une moindre mesure des appartements (+5,7%), « les ventes de logements neufs par les promoteurs retrouvent leur niveau de l'été 2007, avant la crise », observe l'économiste Michel Mouillart.

Du côté de la construction, si le nombre de permis de construire enregistraient en juillet dernier une sensible hausse (+2,1% à 48.250 constructions autorisées), le nombre de mises en chantier s'affichait quant à lui en légère baisse (-0,1%). Pas de quoi toutefois entamer la confiance de Benoist Apparu, le secrétaire d'Etat estimant en effet que « la progression des permis de construire va déboucher à terme sur des constructions nouvelles même si cela tarde à redémarrer<:em> ».

Si les différentes mesures annoncées pour le début de l'année 2011 font planer quelques incertitudes sur l'avenir à moyen terme du marché, Mathilde Lemoine, directrice des études économiques pour la banque HSBC France pense que « les mesures annoncées cet été par le gouvernement de supprimer le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt immobilier et de mettre en place dès 2011 un 'outil unique' pour l'accession à la propriété sont positives à court terme ». Elle tempère toutefois son enthousiasme en avouant quelques craintes concernant les prix à venir de l'immobilier : « cela va permettre de gagner un petit temps pour soutenir la demande mais cela devrait entraîner une poursuite de l'augmentation des prix jusqu'à ce que celle-ci devienne insupportable pour les ménages », note l'économiste.